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开奶茶店想赚钱,选址要选对

发布日期:2020-03-11 15:11:48    编辑:茶确幸奶茶

每个创业开奶茶店的朋友都逃不过选址的这一关,而且是最关键的一步,各种纠结,信息误导等导致很多朋友第一步没走好,后面很难挽回局面。小编今天来聊聊选址的一些问题

 

一,初定位置

每一个城市都分区域,一般每一个区域都会有一个商圈,按照自己在开店城市的商圈等级缩小一定范围来寻找店铺,一般都是根据已经有的一些奶茶店铺业绩,消费氛围来寻找位置,比如一个区域内已经有了一批奶茶店,并且业绩很好,那么你就重点关注这些区域的店铺信息,因为这些区域奶茶消费市场已经存在,只要你能找到差异化。一般奶茶的几个消费频繁区学校,商圈,CBD中心等,当你拿到店铺信息,然后进入考察阶段。

二,店铺考察

店铺考察包括店铺的形象,物业条件(上下水,电力),店铺的费用(房租,转让费),房租缴纳方式,房东信息确认等这些店铺本身的信息考察

再者就是对店铺周围市场的考察,因为奶茶不是必须品,只是一个随机性消费,最直观的店铺自带流量情况(店铺前的人流量),有商务办公楼的大概了解办公楼情况,这一搬是你外卖的来源。

店铺形象怎样,周围竞争店铺业绩,租金,物管费等等,让店铺信息一目了然,清晰无误,当你确认信息之后进行下一步人流测算。

店铺前面人流量的测算,一般分为工作日和周末人流量,一般选择工作日测两天,周末测一天,一般店铺工作日和非工作日的人流不一样。按照每一小时为单位,如上图。

然后是商务办公楼考察在目标店铺1KM内写字楼大概体量,办公人数得出大概数据备用。

以上就是选定目标店铺之后的店铺考察得到一些数据备用,为后面算店铺的投资回报作准备。

三,店铺投资回报计算

由前面店铺考察得到的一些真实有效的基础数据来算店铺的预计销售额。

经过店铺前的目标客群,请注意是目标客群,按照转换率(抓捕率)1%-3.5%来算。得到按照店前人流的预计销售额。

外卖来源写字楼算预销

由于外卖平台的不确定性,一般按照最低的转换率1%来算,得到预计销售额

根据竞争店铺的业绩得到评分预销

比如在同一条街的其他奶茶店中选择一家位置,产品结构与自己相近的店铺,按照他的业绩来评估自己店的业绩,最后按照加权计算预计销售额

按照写字楼外卖权重30%,店铺前人流量35%,竞争店铺业绩35%来计算得到店铺的预计销售额。得到销售额之后即可算的投资回报。

投资回报计算

在算投资回报时候,你应该了解店铺成本组成部分和大概的百分比。

销售成本——一杯茶的原材料成本,在销售价格中的比例

人工费——包括工资,保险

租金——店铺租金和物业管理费用

折旧费——装修费用,设备折旧等,比如你的装修10w,设备费6万,房子合同3年,

折旧费(/天)=200000+100000/365*3

还有修理费,促销费,通信费,损耗等等。

店铺的BEP(月)=固定成本/(1-变动成本)得到店铺运营的BEP(盈亏平衡点),当店铺考察得到的预计销售额大于BEP时店铺有盈利。反之亏损。

由此既可以算出收回成本年限,现金流,风险系数等等,在数据通过的情况下可以签合同

四,合同的签署

签合同也是人与人之间的约束行为,只要是人和人之间的行为,总是有条件可以谈。租期,房租缴纳方式,免租期等等。

在签合同时候首先确保店铺能从事本行业这是前提,房租租期当然越是长越好,在租期内每年租金递增情况约束(一般5%——8%)。

租金缴纳方式,年缴,季度,半年,月缴等,押金多少(最多三个月租金)看店铺位置。

当然房东人好,可以申请免租期(装修期)等。当签完合同就是店铺装修,营业。

五,店铺开业运营

店铺装修好之后运营,就看自己运营能力,没有太多外来因素。全靠自己。投资创业不易,每一步都需谨慎。

 

开店创业选址是第一步,如果第一步走不好,不管你的产品多好,运营多强都无济于事,做好店铺选址分析是你成功的关键

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